Kurzantwort: In sieben Schritten. Erbfall klären und die Sechs-Wochen-Frist zur Ausschlagung nach § 1944 BGB im Blick behalten. Grundbuch berichtigen – innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Nachlass und Belastungen prüfen. Wert ermitteln. Steuern klären: Freibeträge nach § 16 ErbStG und die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG, bei der der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers zählt. In einer Erbengemeinschaft Einigkeit herstellen, denn verfügen können alle nur gemeinsam. Dann verkaufen. Die Reihenfolge ist wichtiger als das Tempo.

Stand: August 2026 · Lesezeit ca. 13 Minuten

Das Wichtigste in Kürze

Schritt 1: Erbfall klären – Testament, Erbschein, Ausschlagungsfrist

Zuerst muss feststehen, wer überhaupt Erbe ist. Zuständig ist das Nachlassgericht beim Amtsgericht Celle, sofern der Erblasser zuletzt hier gewohnt hat.

Die kritische Frist: Nach § 1944 BGB können Sie die Erbschaft binnen sechs Wochen ab Kenntnis von Erbfall und Berufungsgrund ausschlagen – bei Auslandsbezug sechs Monate. Danach gilt sie als angenommen. Das ist relevant, weil Sie nach § 1967 BGB auch für die Nachlassverbindlichkeiten haften: Grundschulden, offene Kredite, Rückstände.

Prüfen Sie also zuerst, ob der Nachlass überhaupt werthaltig ist. Eine Immobilie mit einer Restschuld von 180.000 Euro und einem Marktwert von 150.000 Euro ist kein Vermögen.

Brauchen Sie einen Erbschein? Nicht zwingend:

Der Erbschein nach § 2353 BGB wird beim Nachlassgericht beantragt, die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert (GNotKG). Wer ein notarielles Testament hat, spart hier oft einen vierstelligen Betrag.

Schritt 2: Grundbuch berichtigen – zwei Jahre gebührenfrei

Solange die Erben nicht im Grundbuch stehen, kann die Immobilie nicht wirksam verkauft werden. Die Berichtigung erfolgt nach § 22 GBO auf Antrag beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Celle, unter Vorlage des Erbnachweises.

Schritt 3: Nachlass und Belastungen prüfen

Bevor über den Verkauf gesprochen wird, brauchen Sie ein vollständiges Bild:

Bei einem geerbten Haus fehlen Unterlagen fast immer teilweise. Das ist normal – aber es ist der Punkt, der den Verkauf verzögert. Beginnen Sie hier früh.

Schritt 4: Wert ermitteln – zwei Werte, nicht einer

Bei einer geerbten Immobilie gibt es zwei verschiedene Werte, die regelmäßig verwechselt werden:

Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert in einem typisierten Verfahren – ohne Besichtigung. Sanierungsstau, Feuchtigkeit im Keller, ein ungünstiger Grundriss oder ein eingetragenes Wohnrecht fließen dabei nicht ein. Ergebnis: Der Steuerwert liegt nicht selten über dem, was am Markt erzielbar ist.

Schritt 5: Steuern klären

Erbschaftsteuer

Der Erwerb ist nach § 30 ErbStG binnen drei Monaten beim Finanzamt anzuzeigen. Die Freibeträge nach § 16 ErbStG:

In der Praxis heißt das: Ein Kind, das ein Celler Einfamilienhaus im Wert von 310.000 Euro allein erbt, zahlt in der Regel keine Erbschaftsteuer. Ein Neffe, der dasselbe Haus erbt, zahlt auf 290.000 Euro Steuer.

Familienheim: die Zehnjahresfalle

Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG bleibt das selbstgenutzte Familienheim steuerfrei, wenn der Erbe unverzüglich einzieht und es zehn Jahre selbst nutzt. Bei Kindern ist die Befreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Wird die Immobilie innerhalb dieser zehn Jahre verkauft oder vermietet, entfällt die Befreiung rückwirkend.

Spekulationssteuer – der häufigste Irrtum

Viele Erben glauben, mit dem Erbfall beginne eine neue Zehnjahresfrist. Das Gegenteil ist richtig: Nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG wird bei unentgeltlichem Erwerb der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers zugerechnet. Hat der Erblasser das Haus 1994 gekauft, ist die Frist längst abgelaufen. Hat er es 2019 gekauft, läuft sie bis 2029.

Grunderwerbsteuer

Der Erwerb von Todes wegen ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG grunderwerbsteuerfrei. Auch wenn ein Miterbe die Immobilie übernimmt und die anderen auszahlt, fällt nach § 3 Nr. 3 GrEStG keine Grunderwerbsteuer an, soweit dies der Teilung des Nachlasses dient. Erst der spätere Käufer zahlt die üblichen 5,0 Prozent in Niedersachsen.

Schritt 6: Erbengemeinschaft einig machen

Erben mehrere Personen, entsteht nach § 2032 BGB automatisch eine Erbengemeinschaft. Sie ist eine Gesamthandsgemeinschaft: Niemand besitzt „ein Drittel des Hauses", alle besitzen den Nachlass gemeinsam. Daraus folgt der Satz, an dem die meisten Verkäufe hängen: Über einen Nachlassgegenstand kann nach § 2040 BGB nur gemeinschaftlich verfügt werden. Ein einzelner Miterbe kann den Verkauf blockieren.

Schritt 7: Verkaufen – leer, entrümpelt oder saniert?

Der Verkauf selbst wird nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet. Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben mitwirken oder wirksam bevollmächtigt sein.

Fristen auf einen Blick

Fazit: Die Reihenfolge entscheidet, nicht die Geschwindigkeit

Eine geerbte Immobilie zu verkaufen, ist selten dringend – es fühlt sich nur so an.

Bei DIFEP Immobilien begleiten wir Erben in Celle und im Landkreis seit vielen Jahren. Wir wissen: Es geht bei einem Verkauf nie nur um Steine, sondern um Menschen, Planungssicherheit und neue Lebensabschnitte – und bei einem Nachlass zusätzlich um Familienfrieden. Ihr Vorteil: Sie erhalten eine neutrale, nachvollziehbare Wertermittlung als gemeinsame Grundlage für alle Beteiligten, eine geordnete Unterlagen- und Terminkette und auf Wunsch Kontakte zu Steuerberatern und Notaren in Celle.

Der beste erste Schritt: ein Ortstermin mit Sichtung der vorhandenen Unterlagen und eine schriftliche Werteinschätzung. Danach lässt sich alles Weitere in Ruhe entscheiden.

Häufige Fragen zur geerbten Immobilie in Celle

Quellen

• § 2032 BGB – Erbengemeinschaft
• § 1030 BGB – Nießbrauch an Sachen
• § 1093 BGB – Wohnungsrecht
• § 311b BGB – Verträge über Grundstücke und den Nachlass
• § 873 BGB – Erwerb durch Einigung und Eintragung
• Wohnrecht und Nießbrauch: Wertminderung der Immobilie